La vivienda en España:
alquiler, oferta y políticas públicas

Criterio de clasificación: es pública toda fuente de una administración, un organismo público o una corporación de derecho público; el resto es privada.

• Públicas (P1-P59):
  • España: BOE, Moncloa, INE, Ministerio de Vivienda, Ministerio de Inclusión, Banco de España, Colegio de Registradores, Gobierno Vasco, SEGITTUR y una universidad pública. El Colegio de Registradores es una corporación de derecho público.
  • Otros países: Bundestag y BBSR (Alemania), Ministerio de Justicia de Baviera, Service-Public.gouv.fr (Francia), Gobierno de los Países Bajos, Gobierno de Portugal y NOS. NOS es la radiotelevisión pública neerlandesa y se cita por los datos del Catastro neerlandés (Kadaster).
• Privadas (R1-R60): centros de estudios privados (Fedea, CaixaBank Research), fundaciones de periodismo de datos (Civio, Maldita), ONG, sindicatos y asociaciones (Servicio Jesuita a Migrantes, CGT, Woonbond), portales inmobiliarios, consultoras y medios de comunicación.
• Algunas fuentes de la lista no se citan en el texto porque un dato de prensa se sustituyó por la tabla oficial. Se mantienen por trazabilidad.
• Calidad de las fuentes privadas: una parte son portales inmobiliarios con interés comercial (idealista, Fotocasa), agregadores de noticias y una columna de opinión. Se han usado sobre todo para precios de oferta y para datos sin estadística oficial, y llevan el código S. Las conclusiones principales se apoyan en fuentes públicas siempre que existen.

Criterio sobre series históricas: cada serie se presenta completa, año a año, desde el primer dato disponible en la fuente consultada, sin cortes. Cuando una serie cambia de método (migraciones en 2021, meses de referencia de las viviendas turísticas en 2024), se indica el corte y no se mezclan las dos series.

Limitación técnica: las tablas del INE y los documentos del Ministerio se han leído con una herramienta de lectura web automática, no descargando los ficheros.

• RDL 26/2026: 172 votos a favor y 178 en contra.
• RDL 27/2026: 166 votos a favor y 184 en contra.
• Votaron en contra de ambos PP, Vox, Junts y UPN. La diferencia de seis votos entre los dos decretos coincide con PNV y Coalición Canaria, que habían anunciado su apoyo solo al primero. E
• Pendiente: publicación en el BOE de los acuerdos de derogación.

Este apartado resume las principales iniciativas legislativas del Estado en materia de vivienda desde 2006 (1.1), extrae una lectura de conjunto (1.2) y mantiene el análisis de los dos decretos de septiembre de 2026 (1.3 a 1.8), porque el Gobierno puede volver a presentar sus medidas por otra vía y porque ilustran el debate actual.

Criterio de verificación de este apartado: cuando se ha localizado la norma en el BOE, la existencia, el número y la fecha llevan V; el contenido resumido lleva V si se ha leído en la norma o en una fuente oficial, S si procede de una fuente secundaria y A si procede de conocimiento general sin contrastar. Quedan fuera las normas autonómicas y municipales, que son las que regulan suelo, urbanismo y vivienda protegida en el día a día (apartado 7).

• Plan Estatal de Vivienda 2005-2008 (Real Decreto 801/2005): vigente al inicio del periodo; ayudas centradas en la compra de vivienda protegida. A
• Ley 8/2007, de Suelo, refundida después en el Real Decreto Legislativo 2/2008: valora el suelo por su situación real y no por sus expectativas urbanísticas, y fija una reserva mínima de suelo residencial para vivienda protegida (en general, el 30% del nuevo suelo residencial). A
• Real Decreto 1472/2007, Renta Básica de Emancipación [V: norma en el BOE] P49: ayuda al alquiler de 210 euros al mes para jóvenes de 22 a 30 años, desde el 1 de enero de 2008. Se cerró a nuevas solicitudes en diciembre de 2011 y se rebajó a 147 euros en 2012. S R55
• Real Decreto 2066/2008, Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012. V norma en el BOE P54
• Ley 19/2009, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler, conocida como de "desahucio exprés": acorta el procedimiento de desahucio por impago. V norma en el BOE P50

• Real Decreto-ley 6/2012, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos V norma en el BOE P52: crea el Código de Buenas Prácticas bancarias (reestructuración de la deuda, quita y, en último término, dación en pago) para las entidades que se adhieran. A
• Creación de la Sareb (2012) para gestionar los activos inmobiliarios de las entidades rescatadas. A Su cartera de viviendas y suelos se traspasará en 2025 al sector público (etapa 4).
• Ley 1/2013, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios: suspensión de lanzamientos de deudores hipotecarios vulnerables y fondo social de viviendas. A
• Supresión de la deducción en el IRPF por compra de vivienda habitual desde el 1 de enero de 2013 (Ley 16/2012), con un régimen transitorio para quienes compraron antes. A
• Ley 4/2013, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler V norma en el BOE P51: reduce la duración mínima del contrato de 5 a 3 años y la prórroga tácita de 3 a 1 año, y facilita la recuperación de la vivienda por necesidad del propietario. A
• Real Decreto 233/2013, Plan Estatal 2013-2016: primer plan que abandona las ayudas a la compra y se centra en alquiler y rehabilitación. A
• Ley 8/2013, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. A Refundida con la de suelo en el Real Decreto Legislativo 7/2015, texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, vigente hoy. V norma en el BOE P53
• Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores: crea la autorización de residencia por compra de vivienda de al menos 500.000 euros ("golden visa"). A

• Real Decreto 106/2018, Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. [V: norma en el BOE] P55
• Ley 5/2018, de modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil, para agilizar el desalojo de viviendas ocupadas ilegalmente. A
• Real Decreto-ley 21/2018, de 14 de diciembre, de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler: el Congreso no lo convalidó el 22 de enero de 2019 y quedó derogado. Es el primer decreto-ley de vivienda derogado del periodo. V P45
• Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, que recupera casi todo el contenido del anterior: duración mínima de 5 años (7 si el propietario es persona jurídica), prórroga tácita de 3 años, garantías adicionales de hasta dos mensualidades, gastos de gestión a cargo del propietario persona jurídica y creación del sistema estatal de índices de precios de referencia del alquiler. Convalidado por la Diputación Permanente el 3 de abril de 2019 por 33 votos a favor y 31 en contra. S R54R56
• Suspensión de desahucios y lanzamientos de hogares vulnerables sin alternativa habitacional: aprobada en el Real Decreto-ley 11/2020 (covid) y prorrogada o modificada al menos doce veces hasta el Real Decreto-ley 1/2025, que la extendió hasta el 31 de diciembre de 2025. S R52
• Real Decreto 42/2022, Bono Alquiler Joven y Plan Estatal para el acceso a la vivienda 2022-2025 V norma en el BOE P56: ayuda de 250 euros al mes para jóvenes. A
• Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo (respuesta a la guerra de Ucrania): limita la actualización anual de las rentas al Índice de Garantía de Competitividad, que en la práctica quedó en el 2%, hasta el 31 de diciembre de 2023. Obligatorio para grandes tenedores; para el resto, salvo pacto. V P57

• Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda [V: norma en el BOE] P59, primera ley estatal de vivienda S R57:
  • Zonas de mercado residencial tensionado: precios que suben más de 3 puntos por encima del IPC en cinco años o coste de la vivienda superior al 30% de la renta media de los hogares. En ellas se contiene la renta de los contratos nuevos.
  • Gran tenedor: 10 viviendas o más (5 en zonas tensionadas, si la comunidad lo decide).
  • Tope de actualización de rentas del 2% en 2023 y del 3% en 2024, y un nuevo índice desde 2025 (el IRAV, que elabora el INE).
  • Recargo del IBI de hasta el 150% a viviendas vacías y reducciones en el IRPF de entre el 50% y el 90% del rendimiento del alquiler, según el caso.
  • Más trámites antes del desahucio de hogares vulnerables cuando el propietario es gran tenedor.
• Registro único de arrendamientos de corta duración (2024-2025). A
• Fin de la autorización de residencia por compra de vivienda ("golden visa") desde el 3 de abril de 2025 (Ley Orgánica 1/2025). V P58
• Traspaso de la Sareb al sector público (1 de julio de 2025): unas 40.000 viviendas, 13.000 de ellas ya en alquiler social, y 2.400 suelos con capacidad para unas 55.000 viviendas, que se incorporan a Sepes. S R51 Sepes es la base de la empresa pública de vivienda Casa 47. A
• Escudo social de 2026: el Real Decreto-ley 16/2025, que prorrogaba la suspensión de desahucios de hogares vulnerables a todo 2026, no se convalidó y quedó derogado el 27 de enero de 2026 V P48. Su sustituto, el Real Decreto-ley 2/2026, tampoco: el Congreso lo rechazó en febrero por 177 votos en contra, 172 a favor y 1 abstención. S R53
• Real Decreto-ley 8/2026, de 20 de marzo (respuesta a la guerra de Irán): prórroga extraordinaria de hasta dos años para contratos que vencieran antes de finales de 2027 y tope del 2% a la actualización de rentas. Derogado por el Congreso el 28 de abril de 2026. V P46P47
• Real Decreto 326/2026, de 22 de abril, Plan Estatal de Vivienda 2026-2030: 7.000 millones de euros, el 60% del Estado y el 40% de las comunidades. El 40% se destina a ampliar el parque de vivienda social, con protección permanente para las viviendas adquiridas con fondos públicos; el 30% a rehabilitación y el 30% a ayudas al alquiler (250 euros al mes por vivienda) y a la compra en municipios pequeños. S R50
• Reales Decretos-ley 26/2026 y 27/2026, de 29 de septiembre: ver apartados 1.3 a 1.8. No convalidados el 2 de octubre de 2026 (172 a favor y 178 en contra el primero; 166 a favor y 184 en contra el segundo). S R61

1. Cambios de dirección constantes en el contrato de alquiler. La duración mínima pasó de 5 años (Ley de Arrendamientos Urbanos de 1994) a 3 años (2013), volvió a 5 o 7 años (2019) y el RDL 27/2026 proponía una renovación por tramos sucesivos que el Congreso tumbó tres días después de su aprobación. Ni propietarios ni inquilinos pueden planificar con reglas que cambian casi cada legislatura.
2. Del fomento de la compra al del alquiler. Hasta 2012 la política estatal subvencionaba la compra (deducción en el IRPF, planes centrados en la vivienda protegida en venta). Desde 2013 los planes priorizan alquiler y rehabilitación, pero con presupuestos pequeños frente a la antigua deducción. A
3. El decreto-ley como herramienta habitual y frágil. Desde 2018, seis decretos-ley con medidas de vivienda no han sido convalidados: el 21/2018 y, solo en 2026, el 16/2025, el 2/2026, el 8/2026, el 26/2026 y el 27/2026. Cada derogación deja medidas en vigor durante semanas y genera inseguridad jurídica para ambas partes del contrato.
4. Las medidas de emergencia se vuelven permanentes. La suspensión de desahucios nacida con la covid en 2020 se prorrogó durante seis años hasta que el Congreso dejó de convalidarla en 2026.
5. El Estado legisla sobre todo lo que es de su competencia: el contrato (derecho civil), los impuestos y los procedimientos judiciales. Las palancas de oferta (suelo, licencias, vivienda protegida) son autonómicas y municipales, y las estatales en este terreno (planes de vivienda, Sareb y Sepes, Casa 47) son lentas o recientes. Esto explica en parte por qué la legislación estatal ha incidido más en el reparto entre propietario e inquilino que en el número de viviendas.
6. Escasa evaluación. No se ha encontrado una evaluación pública de los efectos de ninguna de estas normas sobre precios u oferta, salvo estudios privados puntuales (por ejemplo, Fedea sobre las zonas tensionadas, apartado 11). A

El Congreso votó su convalidación por separado el 2 de octubre de 2026 y no convalidó ninguno de los dos (votos en el apartado 1). S R61 Lo que se hizo mientras estuvieron en vigor (por ejemplo, prórrogas ya solicitadas) puede conservar efectos, como en las derogaciones anteriores; el alcance concreto requiere análisis jurídico. A El Gobierno puede volver a presentar las medidas como proyecto de ley o en un nuevo decreto-ley. Junts propuso retirarlos y negociar uno nuevo. S R58

Los apartados 1.4 a 1.8 describen lo que establecían los dos decretos. Se mantienen en presente por claridad, pero ninguna de estas medidas está vigente.

Reducciones en el IRPF por el rendimiento del alquiler, solo para propietarios que no son grandes tenedores:

• Contrato nuevo con renta rebajada más de un 5%: 100%, 95%, 90%, 85% o 70%, según continúe el mismo inquilino, la renta quede por debajo del índice de referencia, la vivienda esté en zona tensionada y la edad del inquilino.
• Renta igual a la anterior: 50%. Si sube, la reducción baja: 40%, 30%, 25%, 20% o 15%.
• Vivienda que se alquila por primera vez: entre el 100% y el 50%.
• Otros supuestos: 70% para alquiler social o a programas públicos, 60% para viviendas rehabilitadas en los dos años anteriores y 80% durante la prórroga tácita si se respeta la renta de referencia.
• Hay régimen transitorio para los contratos celebrados antes del 1 de diciembre de 2026.

• Prórroga extraordinaria de hasta dos años, por anualidades y a petición del inquilino, para contratos cuya prórroga venza antes del 31 de diciembre de 2028. Requisito: estar al corriente de pago en los ocho meses anteriores.
• Tope a la actualización anual de la renta hasta el 31 de diciembre de 2027: un 2% salvo pacto, y ninguna subida si la renta ya supera el índice de referencia.
• Alquiler de temporada: debe tener una causa acreditable y, como regla general, no superar 12 meses. Encadenar más de dos contratos convierte el primero en alquiler de vivienda habitual.
• Alquiler por habitaciones: la suma de las rentas no puede superar la renta del piso completo.
• Gastos de gestión e impuestos de la vivienda: no se pueden cargar al inquilino. Se amplía su derecho de adquisición preferente y no se puede renunciar a él.
• Suspensión de desahucios de personas vulnerables hasta 2030 cuando el demandante sea una entidad que compra con descuento.
• Prohibición hasta 2028 de compras de vivienda por debajo del 70% del valor de tasación por entidades cuyo objeto social sea adquirir inmuebles.

• Imputación de rentas inmobiliarias en el IRPF desde 2027: escala del 1,1%, 1,5%, 2% y 3% según el valor catastral total de los inmuebles no alquilados. Penaliza tener varias viviendas vacías o segundas residencias.
• SOCIMI: gravamen especial del 25% sobre los beneficios no repartidos del alquiler residencial. Se reduce al 50% si más del 80% de su parque es asequible, y desaparece si además reinvierten en alquiler asequible.
• IBI: los ayuntamientos pueden aplicar recargos a las viviendas vacías (hasta el 150%) y a las turísticas en zonas tensionadas (del 50% al 150% según el número de inmuebles).
• Alquiler turístico: IVA del 10% desde el 1 de diciembre de 2026.
• Vivienda protegida con protección permanente: IVA del 4%.
• Inquilinos: deducción en el IRPF del 10% del alquiler pagado, para bases imponibles inferiores a 33.007,20 euros.
• Préstamos TU CASA: hasta el 20% del precio o 50.000 euros, a tipo cero, para la primera vivienda.
• Avales ICO: 2.000 millones para alquiler social o asequible y 280 millones para construcción industrializada.
• Grandes tenedores: deben acreditar su condición con certificado del Registro de la Propiedad.
• Contratos anteriores a 2023 en zonas tensionadas: pueden acogerse a las prórrogas de la Ley de Vivienda.
• Plusvalía municipal: nuevos coeficientes máximos.

1. Límite a la renta en toda España por la vía de la duración del contrato (interpretación propia).
   • Sin pagar indemnización, el propietario puede dejar de renovar en los supuestos a) a f) del apartado 1.7. Tres dependen de la situación del inquilino (b, c) o del propio propietario (f, vulnerabilidad), y uno requiere acuerdo (d). Para un propietario particular en una situación normal, las vías que dependen de él son dos: necesitar la vivienda (a) u ofrecer un contrato nuevo con la renta limitada como en zona tensionada (e), en cualquier municipio.
   • Mientras el contrato se renueva, la renta solo se actualiza según el índice IRAV, y hasta 2027 un máximo del 2%.
   • Fuera de esos supuestos, el propietario puede recuperar la vivienda pagando la indemnización. No es una prohibición de volver al precio de mercado, sino un coste de salida.
   • Cuánto tarda en compensar la salida E. Supuestos: la renta de referencia es igual a la renta actual (el índice se basa en contratos en vigor) o un 10% superior; la renta de mercado supera a la actual en un 10%, 20% o 30%; se compara con un tramo de renovación de 5 años (60 meses).

     diferencia entre mercado y renta actual	meses para recuperar la indemnización (referencia = renta actual / referencia 10% superior)	lo mismo añadiendo dos meses de vivienda vacía
     10%	120 / 132 meses	142 / 154 meses
     20%	60 / 66 meses	72 / 78 meses
     30%	40 / 44 meses	49 / 53 meses

   • Ejemplo: con una renta actual de 600 euros, una de mercado de 800 (33% más) y una de referencia de 650, la indemnización es de 7.800 euros y se recupera en unos 39 meses. Ahí salir sí compensa dentro de un tramo de 5 años.
   • Lectura: con diferencias de hasta el 20%, salir no compensa dentro de un tramo de 5 años; a partir del 25-30%, sí. La indemnización no funciona como un tope, sino como una banda: permite que la renta en vigor se aleje del mercado hasta un 20-25% sin que salir compense, y a partir de ahí la salida pagando vuelve a ser rentable. El efecto real depende de cuánto se separe el mercado de la renta de referencia, y en las zonas de mayor subida la banda se supera antes. Además, en contratos de más de 12 años la indemnización mínima sube a una mensualidad por año de residencia.
2. Comparación con los tres países que cita el decreto V:
   • Alemania P30P31P32:
     • El contrato suele ser indefinido. El propietario solo puede rescindir con un interés legítimo: necesidad propia o de familiares, incumplimiento grave del inquilino o que el contrato le impida una explotación económica razonable de la vivienda (art. 573 del Código Civil alemán).
     • La venta no extingue el contrato: el comprador se subroga ("la compra no rompe el alquiler", art. 566). En esto el RDL 27/2026 no se aparta del modelo alemán.
     • Preaviso de 3, 6 o 9 meses según la duración del contrato. No hay indemnización por rescindir, pero tampoco se puede rescindir sin causa.
     • Diferencia clave con España: el propietario puede subir la renta del contrato en vigor hasta el alquiler de referencia local, con un tope del 20% en tres años (15% en mercados tensionados). En España, la renta en vigor solo se actualiza por índice.
     • En contratos nuevos de zonas tensionadas, la renta no puede superar en más de un 10% el alquiler de referencia local (prorrogado hasta el 31 de diciembre de 2029). No se aplica a viviendas alquiladas por primera vez después del 1 de octubre de 2014. A enero de 2026 lo aplicaban 752 municipios con el 37% de la población.
   • Francia P33:
     • Contrato de 3 años con propietario persona física y de 6 con persona jurídica.
     • Al vencimiento, el propietario puede no renovar con un preaviso de 6 meses por tres motivos: para vivir en ella o alojar a un familiar, para venderla (el inquilino tiene derecho preferente de compra) o por un motivo legítimo y serio.
     • No hay indemnización. Hay protección especial para inquilinos de 65 años o más con rentas bajas.
     • Diferencia clave con España: vender la vivienda vacía es motivo para no renovar sin indemnizar.
   • Países Bajos P34P35R41:
     • Desde el 1 de julio de 2024 el contrato indefinido es la norma y los temporales solo se admiten en casos tasados. El propietario solo puede rescindir por causas legales y, si el inquilino no acepta, debe decidirlo un juez.
     • Desde la misma fecha, un sistema de puntos limita la renta de las viviendas de hasta 186 puntos (unos 1.158 euros al mes en el tramo superior). Los ayuntamientos pueden multar desde 2025.
     • Es el modelo más parecido al conjunto de los RDL 26 y 27/2026. Dato relacionado: en 2025 los inversores vendieron más de 65.000 viviendas alquiladas y compraron unas 27.000, un saldo negativo de unas 38.000 en sus compraventas P35. No es una pérdida de viviendas: muchas pasan a ser ocupadas por sus compradores, y probablemente reduce la oferta de alquiler privado, pero no se ha medido cuánto. La atribución a la ley de 2024 es de la prensa y de los inversores; las ventas ya crecían desde 2023 y también influyó una subida del impuesto de transmisiones en 2021.
   • Síntesis: la renovación obligatoria y la subrogación del comprador existen en Alemania y Países Bajos. Lo que no tiene equivalente en ninguno de los tres países es la indemnización obligatoria de al menos 12 mensualidades por no renovar. En Países Bajos existe una compensación por gastos de mudanza en algunos casos de rescisión, de cuantía muy inferior. A
   • Tampoco existe en ellos la combinación española: contrato renovado obligatoriamente y renta en vigor que no puede acercarse al mercado. Alemania la permite con topes.
   • Portugal, el modelo contrario, en tramitación P43P44R46R47R48:
     • El 30 de septiembre de 2026, el día después de que España aprobara sus decretos, la Asamblea de la República aprobó en primera votación (en la generalidad) la reforma del alquiler del Gobierno de Luís Montenegro. Votaron a favor PSD, IL y CDS-PP; en contra PS, Livre, PCP, PAN, JPP y BE; Chega se abstuvo. S R46
     • No es ley todavía: pasa a la fase de especialidad, donde el PSD se ha comprometido con Chega a introducir cuatro cambios: limitar los pagos por adelantado y las fianzas, proteger a los mayores con contratos anteriores a 1990 (con compensación a los propietarios), reforzar el fondo de emergencia habitacional y distinguir el impago deliberado de las situaciones de dificultad por subidas extraordinarias de renta. S R48
     • Medidas del proyecto, aprobado por el Gobierno el 9 de julio de 2026 con el objetivo declarado de "devolver la confianza al mercado para aumentar la oferta" V P43, con el detalle de prensa S R47:
       • Fin del límite a la renta de los contratos nuevos, que se pactará libremente (tres años antes de lo previsto). Los contratos en vigor no cambian.
       • El propietario puede oponerse a la renovación desde la primera renovación, con preaviso (antes debía esperar tres años). La duración del contrato sigue entre 1 y 30 años.
       • Desahucio por impago a partir de dos meses de deuda (antes, tres). Los retrasos repetidos (más de 3 en un año o 4 en 18 meses) justifican resolver el contrato. Un solo procedimiento judicial decide el desalojo y el cobro de la deuda.
       • Hasta tres meses de renta por adelantado (antes, dos) y fianza sin límite (antes, dos meses). El acuerdo con Chega prevé limitar ambas cosas.
       • Contratos anteriores a 1990 (rentas antiguas): inquilinos menores de 65 años con ingresos de hasta 64.400 euros, renta congelada cinco años antes de pasar al régimen general; con más ingresos, actualización hasta 1/15 del valor fiscal de la vivienda. Los mayores de 65 años no pasan al régimen nuevo.
       • Fondo de Emergencia Habitacional, con ayuda en un máximo de 10 días, y garantía pública del pago de la renta en algunas fases del proceso.
     • Va acompañado de incentivos fiscales aprobados en septiembre de 2025 V P44: el impuesto sobre la renta del alquiler baja del 25% al 10% para rentas moderadas (hasta 2.300 euros al mes), IVA del 6% en la construcción de vivienda (hasta 648.000 euros) y más impuestos a la compra por no residentes.
     • El Gobierno portugués estima que podrían salir al alquiler 375.000 viviendas vacías. S R49 Es una previsión, no un resultado.
     • Comparación con España: Portugal sube las garantías del propietario (salida al vencimiento, desahucio rápido, renta libre en contratos nuevos) y le baja los impuestos; España refuerza la estabilidad del inquilino (renovación obligatoria, indemnización, renta ligada a un índice) y combina incentivos fiscales condicionados a contener la renta. Son dos apuestas opuestas aprobadas con un día de diferencia. Ninguna de las dos tiene aún efectos medibles, y conviene seguir ambas como experimento comparado. E
     • El texto portugués aún no es definitivo, y el español no se convalidó el 2 de octubre. Por ahora, la comparación es entre un modelo en tramitación y otro derogado.
3. Posible incoherencia en la redacción del RDL 27/2026 (requiere análisis jurídico).
   • La exposición de motivos dice que los avisos ya hechos no generan indemnización, "tampoco cuando el contrato se prorrogue de forma extraordinaria".
   • Pero la disposición adicional primera, apartado 2, dice que, aplicada la prórroga del RDL 26, la extinción por decisión del propietario sin causa del artículo 10.2 sí genera indemnización.
   • La exención por "tener derecho a una prórroga legal obligatoria" puede entrar en círculo con la prórroga del RDL 26. Requiere análisis jurídico.
4. Efecto previsible:
   • Más estabilidad para el inquilino que ya tiene contrato.
   • Menos oferta para quien busca piso.
   • Menor atractivo del build to rent (promociones construidas para alquilar), porque la renta queda atada al IRAV.
   • La exposición de motivos afirma que la medida no restringe la oferta, pero no lo respalda con datos.
   • Estos efectos son previsiones razonadas, no datos medidos. El informe no tiene evidencia española sobre el efecto de la renovación obligatoria.
5. Encaje entre los dos decretos:
   • Contratos con aviso de no renovación ya hecho: la prórroga de 2 años del RDL 26 hace de puente y después se extinguen.
   • Contratos con aviso posterior al 2 de octubre: renovación por 5 años o indemnización (RDL 27).
   • Zona tensionada: prórroga de 3 años, con preferencia.
6. Resultado de la votación del 2 de octubre de 2026: no se convalidó ninguno de los dos (172-178 y 166-184) y ambos decaen. Se cumple el escenario que ya se dio con el RDL 8/2026 en abril. Lo hecho mientras estuvieron en vigor puede conservar efectos (apartado 1.3). S
7. Riesgo constitucional (no analizado en profundidad; requiere análisis jurídico) A:
   • El artículo 86 de la Constitución exige "extraordinaria y urgente necesidad" para un decreto-ley y le prohíbe "afectar" a los derechos del Título I, entre ellos el de propiedad (art. 33).
   • El Tribunal Constitucional ha anulado antes preceptos autonómicos de vivienda aprobados por decreto-ley por afectar al contenido del derecho de propiedad.
   • La sentencia 89/1994, que cita el decreto, avaló la prórroga forzosa en una ley, no en un decreto-ley.
   • Un recurso de inconstitucionalidad no suspende el decreto, pero añade incertidumbre a los efectos previstos.
   • Tras la derogación, este riesgo deja de ser relevante para estos decretos, pero lo sería para cualquier norma que recupere su contenido por decreto-ley.

• Sociedades: 263.619 sociedades privadas tienen 1.076.753 viviendas, alrededor del 4% del parque. El 5% de ellas acumula el 52% de esas viviendas, y 563 sociedades tienen más de 100 viviendas cada una. Fuente: Catastro, según R9. S
• Alquiler a precio de mercado: el 92% es de particulares (personas físicas) y el 8% de personas jurídicas privadas. Fuente: Banco de España, según R9. S "Particular" no equivale a "pequeño propietario": una persona física puede tener muchas viviendas. No hay un dato oficial del reparto por número de viviendas.
• Unos 3,9 millones de viviendas alquiladas repartidas entre unos 2,5 millones de propietarios. Entre quienes tienen más de una vivienda, solo el 6,6% posee tres o más. S R16 La base del 6,6% está confirmada en la fuente (propietarios con más de una vivienda), pero el dato procede de una encuesta de Alquiler Seguro a 4.780 propietarios de su cartera, no de una estadística oficial. Los 3,9 millones y los 2,5 millones son estimaciones del artículo a partir de la ECV.
• Grandes arrendadores:
  • Civio identifica 737 grandes tenedores con unas 178.000 viviendas alquiladas. Los principales son CaixaBank y Blackstone (unas 41.400 entre ambos), seguidos de CBRE IM (8.000), Cerberus (6.936) y Santander (5.001). S R17
  • Atlas Real Estate cuenta 541 fondos y entidades financieras con más de 50 viviendas cada una, que suman más de 110.000 alquiladas (en torno al 5% de la oferta). S R18
  • No existe una estadística oficial de "fondos buitre". El RDL 26/2026 los define por su actividad: comprar por debajo del 70% del valor de tasación.

Este stock se concentra en provincias de poca demanda, como Castellón, Toledo, La Rioja y Lleida. No resuelve el déficit en las zonas tensionadas.

Tesis alternativa (UPC): España ya consume mucho suelo y tiene un parque amplio. Lo que falta es vivienda protegida y asequible donde está la demanda. S P21

• Estado: condiciones básicas (art. 149.1.1ª de la Constitución), legislación civil (8ª), bases de la economía (13ª), hacienda (14ª) y legislación procesal (6ª).
• Comunidades autónomas: competencia exclusiva en vivienda, urbanismo y ordenación del territorio (art. 148.1.3ª).
• Ayuntamientos: planeamiento urbanístico, licencias, IBI y parque municipal.
• Derechos civiles forales: el RDL 26/2026 respeta la normativa autonómica sobre alquiler de temporada y de habitaciones. V P1

Zonas tensionadas declaradas (septiembre de 2026): 317 municipios en 5 comunidades. S R30P16

• Cataluña: 271.
• Navarra: 21.
• País Vasco: unos 18.
• Galicia: A Coruña y Santiago.
• Asturias: Gijón, Avilés, Llanes, Gozón y Cabrales.
• Madrid, Andalucía, la Comunidad Valenciana, Castilla y León y el resto de comunidades no han declarado ninguna.

Esfuerzo nacional de los hogares inquilinos E con datos V:

• Renta mediana del alquiler en 2023: 589,9 euros al mes P27.
• Renta neta media de los hogares que alquilan a precio de mercado, ECV 2024 (ingresos de 2023): 30.487 euros al año P42.
• Esfuerzo: 589,9 × 12 / 30.487 = 23,2% de la renta neta.
• Con la renta de todos los hogares (36.996 euros) saldría un 19,1%, que subestima el esfuerzo de los inquilinos.
• Limitaciones que siguen:
  • Mezcla una mediana (alquiler) con una media (renta). La renta media es mayor que la mediana, así que el esfuerzo del inquilino típico es algo mayor que el 23,2%. El INE no publica la renta mediana de los hogares inquilinos en la tabla consultada.
  • El SERPAVI no incluye el País Vasco y la ECV sí. El efecto sobre el dato nacional es pequeño.
  • Incluye contratos antiguos con rentas bajas. No refleja lo que paga quien firma hoy (apartado 8.3).

1. Hay una brecha entre quien ya tiene contrato y quien entra al mercado. La mejor medida disponible es la del INE: los contratos nuevos suben más que los vigentes todos los años. La diferencia fue de 2,3 puntos en 2021, 3,2 en 2022, 1,7 en 2023 y 6,0 en 2024. No es una tendencia creciente: se estrechó en 2023 y se disparó en 2024. Con un solo año de salto no se puede saber si es un cambio duradero. El problema de acceso se concentra en quien busca piso: jóvenes, recién llegados y quien cambia de ciudad.
2. Con rentas reales, las diferencias entre comunidades son mucho menores (del 14,5% al 20,3% sobre la renta de todos los hogares) que con precios de oferta (del 29% al 71%). Andalucía iguala a Madrid porque sus rentas de hogar son mucho más bajas.
3. Madrid, que no regula los precios, y Cataluña, que es la que más regula, tienen un esfuerzo parecido con los dos indicadores. Pero el dato de rentas reales es de 2023 y las zonas tensionadas catalanas se aplican desde marzo de 2024, así que no sirve para evaluar su efecto. En 2024 los alquileres subieron un 3,1% en Cataluña y un 3,4% en Madrid (IPVA), una diferencia pequeña. Fedea concluye que las zonas tensionadas moderan el precio y reducen la oferta (apartado 11). Comparar dos comunidades sin un escenario de referencia no permite atribuir el resultado a la regulación.
4. El RDL 27/2026 refuerza la posición de quien ya tiene contrato, porque su renta queda atada a un índice. No mejora la de quien busca piso, y puede empeorarla si se reduce la oferta. E

• Clasificación por esfuerzo de oferta:
  • Peor situación: Baleares, Madrid, Cataluña, Canarias y Comunidad Valenciana.
  • Intermedia: País Vasco, Navarra y Andalucía. Andalucía es muy desigual por dentro (Málaga frente a Jaén).
  • Menor esfuerzo: Extremadura, Castilla-La Mancha, Castilla y León, Galicia, La Rioja y Aragón.
• "Menor esfuerzo" no significa "mejor situación". En estas comunidades el problema es el contrario:
  • Concentran las mayores tasas de vivienda vacía: Galicia 28,8%, Castilla-La Mancha 22,6% y Castilla y León 19,7%, frente al 6,4% de Madrid. Ourense llega al 43,7% y Lugo al 37,3%. V P20
  • El 45% de las viviendas vacías de España está en municipios de menos de 10.000 habitantes. V P20
  • Tienen más propietarios (Castilla y León 81,2% en 2025, frente al 69,1% de Madrid) y menos alquiler de mercado (Castilla y León 11,2%, frente al 22,6% de Madrid). V P6
  • El stock de vivienda nueva sin vender se concentra en provincias de poca demanda (Castellón, Toledo, La Rioja, Lleida). V P14
• Pero también dentro de estas comunidades hay tensión en las capitales y en zonas turísticas o universitarias. La media autonómica la oculta.
• Consecuencia para las políticas: las medidas nacionales uniformes (como el tope de renta implícito del RDL 27/2026) se aplican igual en Ourense que en Madrid. Las viviendas vacías de la España despoblada no resuelven la falta de vivienda donde está la demanda. Hace falta un enfoque territorial: oferta nueva en las áreas tensionadas y rehabilitación con empleo y servicios en las despobladas. E
• Pendiente para futuras versiones: análisis por provincias y municipios (el SERPAVI y el IPVA tienen ese desglose).

Por comunidades: Madrid 6,4%; País Vasco 6,5%; Navarra 10,0%; Cataluña 10,7%; Galicia 28,8%; Castilla-La Mancha 22,6%; Castilla y León 19,7%; Canarias 19,4%. Ourense 43,7%; Lugo 37,3%.

No hay una estimación fiable de cuántas viviendas vacías se podrían movilizar en las zonas de alta demanda. Las tasas del Censo en las grandes ciudades no coinciden con los recuentos municipales (Barcelona 9,3% frente a 1,2%) y no todas las vacías son aprovechables.

Regulación del contrato de alquiler en Alemania, Francia y Países Bajos: verificada en el apartado 1.8 V. La reforma portuguesa, de sentido contrario a la española, también se describe allí; está en tramitación y sin resultados todavía.

Experiencias internacionales de política de vivienda A (sin fuente en la lista; verificar antes de citar). Se incluyen como orientación, no como evidencia verificada:

• Viena y Austria: impuesto del 1% sobre los salarios para vivienda, banco de suelo, concursos que puntúan calidad y precio, y entidades de beneficio limitado. Cerca de la mitad de los vieneses vive en vivienda subvencionada.
• Países Bajos y Dinamarca: vivienda social autofinanciada mediante fondos que se reponen con los propios alquileres. Alrededor del 30% y del 20% del parque.
• Múnich (modelo SoBoN): a cambio de recalificar, el promotor cede entre el 30% y el 40% en vivienda asequible.
• Francia: ley SRU (cuota del 20-25% de vivienda social por municipio), aval público Visale contra impagos e impuesto sobre viviendas vacías (reducción de la vacancia en torno al 13%).
• Auckland y Japón: permitir construir más. En Auckland los permisos se duplicaron y los alquileres quedaron un 25-30% por debajo de lo esperado.
• Suecia: construcción industrializada.
• Helsinki y Finlandia: suelo público en arrendamiento y Housing First (vivienda estable como primer paso para las personas sin hogar).